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LA CRISIS INMOBILIARIA EN ESPAÑA: CAUSAS, EFECTOS, REMEDIOS

Escrito el 7 septiembre 2008 por candres.maj2006 en Derecho y RSC

1.La vivienda, bien esencial
Es un elemento esencial para el asentamiento en la vida y por eso todos aspiramos a ella en un cierto momento. Como aspiración humana natural, la Constitución así lo reconoce: artículo 47 CE (“todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna…”). Todos los hombres (y mujeres) se sienten inclinados a conseguir esa base, asumiendo obligaciones y riesgos. Para muchos será la mayor inversión de su vida, durante muchos años. Por ello, en años de bonanza, de intereses moderados, de creación de empleo y de crecimiento económico en el que todos participan, la mayoría de los hombres y mujeres se plantean ese objetivo esencial para sus vidas.
A este fin sirven también las instituciones financieras (Bancos, Cajas de Ahorros, Sociedades de Financiación Hipotecaria) que encuentran en este campo una fuente de negocio seguro y bastante garantizado. Lo último que dejará de pagar una persona será la hipoteca de su casa, salvo situaciones muy excepcionales.


Ocurre que estamos viviendo, desde hace casi dos años una de esas situaciones de anormalidad en el sector inmobiliario que, con origen en los Estados Unidos, se ha extendido desde allí a Europa y, en especial, a aquellos países que tuvieron en este campo un mayor crecimiento en años pasados. Tal es hoy el caso de España (con Irlanda y Gran Bretaña, de manera muy especial).
Para llevar a cabo un análisis de la crisis inmobiliaria generada en España, resulta necesario ante todo hacer una exposición de sus causas y sus efectos. A la vista de unas y de otros trataremos de ofrecer algunos posibles remedios, para salir de esta situación.
2.La crisis inmobiliaria. Sus causas
La política de vivienda en España ha sido una constante de nuestro país, desde los comienzos mismos de la industrialización (Ley de Casas Baratas de 12 de junio de 1911). El Régimen del general Franco hizo de este tema una de sus señas de identidad, creó un Ministerio de la Vivienda y España hizo frente, en los años 60 y 70, con bastante éxito, al proceso de urbanización de nuestro país, con el masivo desplazamiento del campo a la ciudad de varios millones de españoles. Hoy España es uno de los países en que la propiedad de la vivienda está más extendida en Europa: los españoles queremos ser propietarios de nuestra casa. Y el 85% de los mayores de 40 años lo son.
Pero el tema que hoy nos reúne no es éste, sino el fenómeno específico de eso que se ha llamado la “burbuja inmobiliaria”, generada en los últimos diez años (1997-2007) y que ha estallado en el presente año (2008) con graves daños para nuestra economía y nuestra sociedad; daños que no han hecho más que empezar.
Reconstruyamos brevemente el cuadro de circunstancias en que se basa el proceso de generación de la burbuja:
a)La entrada en el Euro (2002) trajo a España muchos beneficios: una moneda estable, tipos de interés real muy bajos (a veces negativos, inferiores a la inflación) y un mercado financiero europeo que hizo posible la llegada de capitales a España, una gran liquidez en los bancos y abundancia de crédito. Todo lo necesario para una economía expansiva.
b)Nuestro país recibió también en esos años cuantiosos fondos europeos para construcción de infraestructuras, que hicieron posible grandes volúmenes de obra civil y una gran expansión empresarial de la construcción. Cinco empresas españolas figuran entre las más importantes del mundo, con actividad en Europa y América. Son ACS, Acciona, FCC, Ferrovial y Sacyr-Vallehermoso, aunque las cinco han sufrido en los últimos meses grandes pérdidas de capitalización y extreman hoy la selección de sus inversiones.
c)Una política expansiva de los bancos y cajas de ahorro, que ven reducidos sus márgenes por los bajos tipos de interés del momento y buscan aumentar su volumen de operaciones. Con este fin, ellos mismos influyen en las sociedades tasadoras para elevar las valoraciones del suelo y la edificación, lo que les permite otorgar mayores créditos (con mayor cobertura teórica) y aumentar sus cifras de negocio. La lucha por la cuota de mercado y las expectativas de beneficios futuros lleva a todas las entidades al mismo comportamiento incentivador de la demanda de crédito. Es un círculo vicioso que se alimenta a sí mismo: la previsión de plusvalías en los inmuebles (suelo y vivienda) apoya la hipoteca y el crédito fácil aumenta las plusvalías en sucesivas ventas y reventas, en las que el comprador se subroga en el crédito hipotecario del vendedor, que acompaña siempre al inmueble.
d)El crecimiento del crédito en esos años casi triplicó al de la economía, con una tasa acumulativa anual del 21%. El 98% de los créditos se otorgó a interés variable, lo que supone inicialmente incertidumbre para el deudor, dados los plazos largos a que se concede (el riesgo de subida lo asume el tomador del préstamo), pero si aquél sube mucho, aumenta también el riesgo de morosidad de los deudores. Como media, el préstamo alcanza un 70% del valor del inmueble y se da un plazo de 15 a 20 años . Pero en muchos casos el importe del préstamo estaba próximo al 100% del valor (precio) de la vivienda y los plazos se elevaban a 30 años.
e)El crédito hipotecario acompaña al inmueble desde su misma concepción. Es otorgado inicialmente al promotor que financia con él la construcción (quizás incluso la adquisición de suelo) y actúa luego como intermediario entre el banco y el comprador de vivienda; finalmente es asumido por éste, que se subroga en los préstamos, ya individualizadas por vivienda. El 96% de las escrituras de compras se han realizado en España con hipoteca, según los Colegios Notariales. Si la cadena se interrumpe, porque los pisos no se venden, los promotores son lógicamente los primeros que sufren.
En tales circunstancias, tiene lugar como era previsible una extraordinaria expansión constructiva entre 1997 y 2007: en España se construyen en esos años, 5 millones de nuevos pisos (en alguna anualidad se llegan a construir casi 800.000 viviendas), lo que supone un descomunal incremento de la oferta.
Pero hay todavía mayor aumento de demanda, provocada por múltiples factores como los siguientes:
a) Crecimiento continuo de población basado en una continua inmigración que busca vivienda (en gran parte compras de vivienda usada de la que se desprenden los nacionales que mejoran de condición, transfiriendo al inmigrante su vivienda usada y comprando ellos una nueva de mayor calidad). El 38% de inmigrantes (extranjeros residentes en España) viven hoy en viviendas de su propiedad (la mayoría de ellos con pagos pendientes: hipotecas y otros).
b) Inversión especuladora de ahorradores: ante la previsión de ganancias en el mercado inmobiliario muchos profesionales, comerciantes y ahorradores en general inviertan en inmuebles (se compra para revender, no para alquilar).
c) Nuevos hogares unipersonales que en España se disparan en esos años por varias causas (separaciones matrimoniales, emancipación de la mujer).
d) Compras de segunda vivienda familiar y compras por extranjeros (jubilados europeos) que se hacen residentes en España.
e) Y, claro está, el crédito hipotecario barato que acaba de ser descrito.
Todos estos factores y el propio crecimiento económico de estos años da lugar a una demanda explosiva, que provoca:
1) Crecimiento continuo de los precios de la vivienda. Todo se vende en poco tiempo, con plusvalías.
2) Escasez de suelo disponible y encarecimiento de éste por falta de planificación adecuada (en España los principios informadores del uso del suelo no ayudan a una transformación del suelo en urbanizable sino que la dificultan).
3) Discrecionalidad y arbitrismo municipal que es fuente de corrupción (hay que pagar para encontrar “facilidades” en las operaciones), lo que enriquece a muchos pero encarece a la postre el suelo.
4) Descenso del alquiler (muy poco apoyado) y fomento de la compra (con apoyos fiscales y financieros).
3. Crisis inmobiliaria: la burbuja
Y así, se va levantando año tras año una “economía del ladrillo” próspera y beneficiosa que crea cinco millones de empleos (de ellos más de 3 millones inmigrantes) y promueve el crecimiento de otros muchos sectores (crea y distribuye ingresos entre muchos), activa la demanda y el consumo de toda clase de bienes y servicios.
Coincidente con el gran proceso constructivo de viviendas, se produce el aumento de nuevos propietarios: casi 5 millones de nuevos hogares se crean en España en diez años. Pero tiene lugar también la subida de precios inmobiliarios más intensa y duradera de la historia (un 115% en términos reales; un 193% en términos nominales, como media), lo que supone un 12% anual acumulativo (50 millones de inversión se convierten en 141 millones, como término medio). Esta subida no es homogénea: Madrid, Baleares, Valencia o Murcia experimentan incrementos de valor inmobiliario muy superior al que se produce en Orense, Castilla y León o Extremadura.
Se experimenta en España, en amplias capas de la sociedad, el llamado “efecto riqueza” (el propietario se siente rico: ha ganado en poco tiempo los ahorros de toda una vida) lo que promueve el gasto y el endeudamiento, también con otros destinos (consumos, coches, viajes, etc.). El PIB español crece, con el de Irlanda, muy por encima de la media europea.
A lo largo de todos estos años, las instituciones que analizan sistemáticamente la marcha de la economía española (Banco de España, BCE, Fundación de las Cajas de Ahorro, Servicios de Estudios de los grandes bancos) aprecian –y denuncian- la existencia de una sobrevaloración de los inmuebles. Todos coinciden en el diagnóstico y avisan de los peligros que esta explosión de la construcción podía entrañar. Pero los precios seguían subiendo y las casas se vendían, hasta fecha reciente, en las circunstancias ya dichas (crédito abundante, ayudas fiscales y largos plazos de pago). Las previsiones nadie se las cree. Se da en el país un grado de euforia irreal, que nadie quiere parar (denunciar los peligros se convierte en algo antipatriótico).
Se produce así en estos 10 años un endeudamiento masivo de las familias españolas , que tienen que dedicar al pago de las múltiples cuotas mensuales (hipotecaria, del coche, de los muebles o de las tarjetas de crédito) una cantidad cada vez mayor de su renta disponible. Todos son conscientes de ello, pero nadie pone freno al gasto desmedido.
Tal es el cuadro que ofrece una España alegre y confiada en esos diez años.
4. Crisis inmobiliaria: estallido de la burbuja
Los factores que provocan la crisis inmobiliaria y financiera que hoy padecemos son muchos y diversificados. Hay algunos de carácter general, que afectan a la economía mundial (precio del petróleo, aumento del precio de las materias primas, el despertar de la demanda en Asia con la inflación que ello provoca en Europa y otros). Pero otros, los más decisivos, afectan particularmente al mercado inmobiliario, y entre ellos podemos destacar los siguientes factores.
El primer factor determinante de la crisis inmobiliaria es, tanto en Estados Unidos como en España, la continua subida de los tipos de interés a partir de finales de 2005, que se proyectan sobre hipotecas concedidas casi siempre, al menos en España, a interés variable, que, en poco más de dos años, pasa del 3 ó 3’5% (Euribor de 2’5 más un punto o medio punto) al 6 por ciento (Euribor, al 5’39, más un punto). El incremento que eso implica en las cuotas mensuales de amortización de los préstamos hipotecarios es considerable. Muchos créditos hipotecarios se dejan de pagar o se prevé que se dejarán de pagar; los bancos dejan de dar crédito fácil y no renuevan los que hay; la gente deja de comprar casas; las casas bajan de precio; la garantía de los créditos disminuye y se empieza a pinchar la burbuja. Esta crisis financiera e hipotecaria tiene una especial gravedad en los Estados Unidos (hipotecas subprime) donde se desencadena en la primavera-verano de 2007, con graves consecuencias sobre los mercados financieros mundiales. Tal es la causa originaria de lo que está pasando en gran parte del mundo, que requiere alguna explicación más detallada.
A) La crisis hipotecaria norteamericana
La crisis hipotecaria de Estados Unidos procede de una extraordinaria expansión del crédito en aquel país, consecuencia de los escasos márgenes que, dados los bajísimos tipos de interés, dejaba el precio del dinero durante los años finales de los 90. Esto se trató de compensar dando préstamos más arriesgados (por los que se podían cobrar más intereses) y aumentando el número de operaciones. Se ofrecían préstamos a un tipo de clientes con pocas garantías (clientes “ninja”: no income, no job, no assets) aprovechando el boom inmobiliario de esos años (en 10 años el precio de las viviendas se había multiplicado por dos en Estados Unidos). La casa, en pocos meses, valdría más que la cantidad dada en préstamo y aunque el prestatario no ofreciese muchas garantías, el inmueble las cubría. Éstas fueron las “hipotecas subprime”: préstamos generosos sin garantías suficientes.
El planteamiento fue bien durante algún tiempo. Con tipos de interés bajo, activos que suben de valor y una economía en expansión, los “ninja” iban pagando con trabajos que iban encontrando; por su parte, los bancos titulizaron los créditos y acudieron al exterior (a otros bancos y cajas nacionales y extranjeros) mediante la emisión de cédulas u obligaciones con garantía de las hipotecas subyacentes (mortgage backed securities, MBS) con lo que volvían a su posición inicial de Caja y seguían prestando dinero. Estos títulos fueron colocados en medio mundo a través de los bancos de inversión y a través de sociedades intermediarias, las llamadas SPV (Special Purpose Vehicle), casi siempre entidades filiales de los anteriores que compraban los créditos hipotecarios, emitiendo unos bonos denominados CDOs (Collateral Debt Obligation) que vendían a terceros, con lo que pagaban los créditos comprados. Con ello, además, quedaba “limpio” el balance del banco. Los proveedores de fondos de estos intermediarios eran terceros adquirentes de los bonos a los que se ofrecían rentabilidades muy suculentas en dichos títulos; eran fondos de inversión, sociedades de capital riesgo, compañías de seguros y otros bancos y entidades financieras repartidas por el mundo, que se sentían orgullosas de encontrar inversiones tan rentables (cuanto más insegura era la cobertura de los títulos más rentabilidad se ofrecía en aquéllos) respaldadas por bancos americanos de gran renombre. Las Agencias de “rating” se mostraron en general benévolas con estas ofertas, que estaban estructuradas en tramos y en muchos casos, aseguradas por otro producto financiero derivado denominado CDS (Credit Default Swap) que vendían compañías como AIG, Freddie Mac o Fannie Mae y otros bancos de inversión, que cobraban por ello sustanciosas primas de aseguramiento.
En esta operatoria, todo el mundo cobraba: desde el “broker” inicial (el que había concertado la hipoteca en el banco comercial), pasando por los demás intermediarios que emiten sucesivos títulos hasta llegar al asegurador.
Todo estaba basado en que los prestatarios, en especial los “ninjas”, siguieran pagando sus hipotecas y los precios en el mercado inmobiliario norteamericano siguieran subiendo, pues ello garantizaba, si aquéllos no pagaban, la recuperación del préstamo a lo largo de toda la cadena. No era previsible, dada la marcha de la economía que muchos dejarán de pagar, ni que lo hicieran todos al mismo tiempo (lo que podía comprometer a los aseguradores). Eso no podía pasar. Y si alguna vez se producían impagos, las ejecuciones hipotecarias rápidas los cubrirían.
Pero a principios de 2007, por un conjunto de factores en los que no podemos entrar aquí, los precios de las viviendas se desplomaron en Estados Unidos; muchos compradores (“ninjas” y no “ninjas”) se dieron cuenta de que podían estar pagando por su casa más de lo que valía en el mercado; algunos perdieron quizás su trabajo (muchos en la construcción, que también se vino abajo) y no quisieron (o no pudieron) seguir pagando sus hipotecas. La desconfianza respecto al cobro y realización de las hipotecas se implantó en el mercado, los títulos adquiridos por terceros con dicha garantía, cuyos vencimientos eran a veces muy largos, empezaron a depreciarse y el mercado se cerró para ellos. Un número enorme de subprime hicieron “default” al mismo tiempo; los que tenían sus bonos asegurados empezaron a exigir su rescate; los aseguradores eran incapaces de pagar a todos y tuvieron que ser subvencionados o rescatados ellos mismos por el Gobierno (caso de Fannie, Freddie y AIG); los bancos que habían comprado bonos o títulos de los intermediarios se ven obligados a asumir su pérdida y empieza a sembrarse la desconfianza generalizada. Lo peor es que nadie sabía exactamente qué tenía o qué había comprado cada banco, caja o entidad financiera, porque los “paquetes” adquiridos estaban compuestos de contenidos con muy distinto valor. Y como no se sabe cuál es la calidad de los activos de los bancos, éstos no se prestan entre sí; el interbancario se cierra o eleva considerablemente los tipos de interés; los bancos tampoco conceden créditos a terceros (crédit crunch) para mantener su liquidez; y las empresas de la economía real tienen dificultad para financiarse y seguir trabajando. El sistema de pagos entre empresas se ve perturbado también. Sólo cuando los créditos no pagados se fueran ejecutando y los bancos pudieran vender (si es que podían) esos inmuebles, los títulos emitidos y externalizados por el mundo volverían a tener algún valor. Pero nadie sabía hasta dónde llegaba esto y cuál era realmente el valor de esos activos.
La conclusión de todo este proceso, la fórmula certeramente Aguirreamalloa con estas palabras:
“Y así hemos llegado, desde la inconsciencia y la avaricia de unos pocos miles de individuos en el mundo y la falta de regulación del sistema bancario americano, a la crisis del sistema bancario americano, a la crisis del sistema bancario mundial y el temor a una recesión muy severa y duradera en la economía real.
¿Por qué han hecho todo esto los bancos de inversión?. Por dinero, naturalmente”.
B) La crisis inmobiliaria (y financiera) en España y sus consecuencias
Parece que los bancos españoles, frente a los ingleses, franceses o suizos, no estaban muy cogidos por esos créditos. Pero los nuestros tenían sus propios problemas por los excesos de hipotecas concedidas, como hemos visto, desde 1997 hasta el 2007 y porque algunos se encontraban muy apalancados con dinero foráneo. El Banco de España, estricto supervisor del sistema financiero, que exige siempre provisiones por los activos “dañados”, había venido requiriendo a las entidades financieras desde tiempo atrás (1998) para que hiciesen provisiones “genéricas” o anticíclicas (por si acaso) pero éstas han tenido que aumentar considerablemente a medida que aparecían créditos “dañados” y aumentaba –y seguirá aumentando- la morosidad. También los bancos españoles, alemanes, suizos o belgas –como los americanos- se quedaron sin dinero para seguir financiando, como antes, el mercado inmobiliario y otros mercados. El interbancario se cerró por la mutua desconfianza que generaba esa situación. Para evitar la sequía total de crédito (y la ruina de muchas empresas), los Bancos Centrales (la Fed americana y el BCE) han tenido que ir inyectando grandes masas de dinero en el sistema para salvar situaciones difíciles de los bancos. Los bancos centrales eran la única fuente a la que acudir para obtener fondos. Pero esto no es una solución sino sólo un aplazamiento del problema.
a) Contracción del crédito
Lo que se acaba de decir, tanto lo referido a Estados Unidos como lo ocurrido en España ha tenido como resultado en ambos países –y en otros muchos- una contracción considerable del crédito, que venía a corregir la enloquecida expansión de años pasados. En el caso de España, la concesión de créditos por el conjunto de entidades financieras en los siete primeros meses de 2008 ha experimentado un descenso del 40% en relación con el mismo período del año anterior (96.748 millones de euros, frente a 168.419 del año 2007). Por otro lado, la morosidad se ha disparado en un año: en junio de 2007 los créditos morosos de las cinco grandes entidades españolas (BS, BBVA, La Caixa, Caja Madrid, Popular) ascendían a 10.090 millones de euros; hoy –septiembre de 2008- pasan de los 20.000 y el total de créditos morosos de Cajas y Bancos se acerca a los 40.000 millones . La tasa media de morosidad (unos la tienen más alta y otros más baja) en cajas y bancos era hace un año del 0’71 y 0’68% respectivamente; actualmente está cerca del 3% y la rapidez con la que crece preocupa a las autoridades, especialmente en las Cajas, que están viéndose mucho más afectadas. Todos los analistas piensan que la morosidad seguirá subiendo hasta fin de año, alcanzando cerca del 4%. El próximo año, 2009, la morosidad podría superar, según algunas estimaciones, el 5% del sistema, lo que significaría cotas cercanas a las 100.000 millones. Ello dará lugar a un aumento de provisiones y a un cierre adicional del crédito bajo la presión del supervisor (Banco de España), que vigila de cerca la estabilidad de unos y otros. Las agencias de “rating”, por su parte, están rebajando también la calificación de algunas entidades, especialmente Cajas. Estos datos (y otros que se dan más adelante) varían como es lógico cada mes, pero reflejan una tendencia. Y los cambios son casi siempre a peor.
b) Caída brusca y completa de la demanda y exceso de oferta
A su vez, la restricción del crédito y la incoada recesión económica ha provocado una caída brusca y completa de la demanda, incapaz hoy de absorber las altas cifras de viviendas construidas en los últimos años. Se ha producido así en nuestro país una sobreabundancia de oferta, con un incremento del parque de viviendas construidas (o en proceso) que no se podrán vender. Se estima que el año 2008 podría finalizar con una oferta cercana al millón de unidades (nadie sabe exactamente qué cifra) y unas masas de suelo adquirido por compañías inmobiliarias para el que no se ve a corto plazo ningún destino. Hasta ahora, la venta de viviendas en el presente año ha caído un 31% de media (45% para la vivienda usada y 15% para la vivienda nueva; la diferencia se explica porque mucha vivienda nueva fue comprada sobre plano hace uno o dos años) y las visitas a pisos piloto se han reducido prácticamente a cero, lo que anuncia un horizonte todavía peor. Más aún, se están produciendo cancelaciones de compromisos de compra, por los que el adquirente ha abonado una cantidad inicial y prefiere perder ésta y no culminar la operación. Las razones pueden ser variadas, pero la más común es que compraban para revender y ven que pueden tener que pagar más de lo que puede ser el precio de reventa. Por lo demás, sabido es que el tiempo que se tarda en vender una vivienda se ha más que duplicado en los últimos meses.
Aparece también en estos momentos un aumento de la oferta de reventa por otra razón: aquellas viviendas de nueva construcción retenidas por inversores que esperaban recoger plusvalías, tienen ahora ante sí un posible descenso del precio de sus inmuebles que puede durar años (en muchos casos financiados también con deuda hipotecaria) y quieren sacarlos a la venta cuanto antes, aunque sea el peor momento. Y a todo ello se añade la oferta de vivienda usada, cuyo número es incontrolable. En definitiva, nadie sabe exactamente, como digo, el número de viviendas ofertadas hoy en el mercado (algunos las cifran entre un millón y un millón y medio, algo que se tardará años en digerir).
c) Parón inmediato de la construcción
Este conjunto de circunstancias (falta de crédito, exceso de oferta, poca demanda y posible descenso de los precios de la vivienda) ha conducido a un parón inmediato de la construcción de vivienda nueva, con impacto sobre múltiples sectores auxiliares (cemento, madera, muebles, electrodomésticos, etc., etc.). Los visados de obra nueva residencial concedidos por los Colegios de Arquitectos habían experimentado en el mes de julio pasado una caída del 55% en relación con el mismo mes del año anterior; y en el año 2009 se prevé que caigan todavía más (de entre 350 mil a 450 mil con que terminaremos el año, pasaremos a cifras entre 270 y 380 mil: Informe BBVA, Situación Inmobiliaria, julio de 2008). Y el número de viviendas efectivamente iniciadas en el primer semestre de 2008 fue un 40% menos que el mismo período del año anterior (201.426 frente a las casi 500.000 de 2007) .
d) Incremento rápido del paro
El parón en la construcción produce inexorablemente un incremento rápido del paro, mes tras mes, que puede llegar a alcanzar según Funcas (Fundación de las Cajas de Ahorros) y el BBVA el 12% a fin de año, es decir, en torno a los 3 millones de parados y el 14’8% de la población en 2009, lo que supondría más de 3’5 millones (hoy, junio de 2008, estamos en el 10’5%). De los 2.5 millones de empleos que hasta hoy ocupaba la construcción, 1.4 millones puede irse al paro. Y no es fácil hoy absorber esta mano de obra en otros sectores industriales, que también reducen sus plantillas.
e) Crisis de promotoras e inmobiliarias
En el orden empresarial el efecto de esta grave situación ha sido la crisis de algunas grandes promotoras e inmobiliarias. Algunas como Martinsa-Fadesa o Llanera han ido al concurso de acreedores y otras como Colonial, Habitat, Reyal Urbis, Metrovacesa o Aisa (por no citar más) están tratando de renegociar su deuda, aplazando sus pagos, para evitar el concurso . Sus únicos ingresos son la venta de sus inmuebles (que no se produce), su patrimonio se ha depreciado y son incapaces de renovar su casi siempre enorme deuda cuya “ratio” sobre el valor depreciado de sus activos es cada vez mayor. Lógicamente, todas las empresas inmobiliarias (constructoras y promotoras) han sufrido en Bolsa una severísima corrección. Asimismo, la paralización del mercado ha dado lugar lógicamente al cierre de cientos de comercializadores e intermediarios (la red de agencias inmobiliarias se ha reducido a la mitad en los primeros 6 meses de 2008 y otras han cerrado más de la mitad de sus oficinas o están en venta: así, Tecnocasa, Don Piso, Fincas Corral). Todas estas empresas (promotoras e inmobiliarias) tratan de articular planes de viabilidad que les permitan renegociar sus deudas con la banca, aunque no es fácil llegar a acuerdos por la prolongada paralización que se prevé para su negocio. Algunas critican la actuación de los bancos acreedores, acusando a éstos de saber en qué condiciones, a ves muy dudosas, se hacían las operaciones.
f) Crisis de las entidades financieras (bancos y cajas)
Finalmente, el aumento de la morosidad y la necesidad de provisionar y la imposibilidad de obtener fondos en el interbancario por la desconfianza mutua de bancos y cajas sobre sus activos ha llevado consigo una abierta crisis de las entidades financieras que pueden ver reducidos sus beneficios en los dos próximos años. Lo que era inicialmente una crisis de liquidez puede desembocar en algún caso en crisis de solvencia. Se han venido abajo estrepitosamente las cotizaciones de las entidades bancarias, que desde hace casi un año vienen perdiendo valor, a pesar de sus, por ahora, “no malos” resultados (en Estados Unidos, epicentro de la crisis, los bancos han perdido la mitad de su valor de mercado en el último año).
En España, todo el mundo reconoce la fortaleza de su sistema bancario y la seguridad de sus depósitos, pero el mercado interbancario sigue congelado y nuestros bancos se ven obligados a acudir al prestamista de última instancia –hoy el Banco Central Europeo- para obtener liquidez y hacer frente a sus obligaciones de pago. La existencia de un fondo de provisiones anticíclicas y una mayor exigencia de recursos propios, impuestas ambas cosas por el Banco de España, ha dado al sistema bancario español una gran solvencia (superior a la de muchos países), pero el grado de compromiso de la banca española (bancos y cajas) con el mundo inmobiliario y constructor es también superior al de otros países, justamente por la extraordinaria expansión que el sector ha tenido en los últimos años en nuestro país (se construían más casas en España que en Francia, Alemania e Italia juntas). El volumen de créditos a inmobiliarias (saldo vivo en junio de 2008) alcanza la cifra de 313.000 millones de euros, lo que supone más del 17% del crédito concedido al sector privado y casi el 30% del crédito destinado a actividades productivas. Es decir, una enormidad. Por eso, algunos Bancos y Cajas, que tenían prestado mucho dinero a las promotoras tienen que salir ahora en ayuda de los quebrados (o de los que suspenderán pagos, si no se hace nada). Unos compran activos inmobiliarios para salvar a las promotoras que han financiado; otros se hacen cargo de las entidades quebradas (Caixa, Banco Popular se hicieron cargo de Colonial); y otros crean o reconstruyen viejas sociedades inmobiliarias en las que inyectan dinero para comprar inmuebles a sus clientes (promotores) necesitados, que no van a poder pagar.
Y así las entidades financieras han tenido que volver a entrar, por necesidad, en el mercado inmobiliario reconstruyendo un negocio que habían abandonado. Ya hemos dicho supra que algunos bancos y cajas con mucho dinero prestado a promotores no han tenido más remedio que salir en su ayuda y hacerse cargo de esas empresas (caso de Colonial) o comprarles activos inmobiliarios para inyectar dinero en las compañías y evitar el concurso. Esta última forma de actuación (compras de suelo e inmuebles por los bancos acreedores) se ha multiplicado. En el mes de julio la prensa dio cuenta de la constitución de una sociedad conjunta de Banesto y Reyal-Urbis, por la cual el primero inyectaba en la segunda 400 millones de euros con los que adquiría viviendas de promociones terminadas y no vendidas; a ello se sumó, días después, la decisión del Banco de Santander de comprar activos inmobiliarios por un importe total de 1.200 millones, lo que es una cifra considerable. Es de suponer que los promotores, en estas operaciones, renuncian a sus beneficios, pero obtienen liquidez y cancelan deuda (que de otra forma les podría llevar al concurso de acreedores). Más recientemente, la Caixa ha inyectado 500 millones en su filial Servihabitat para comprar activos de promotores con lo que tiene riesgos y evitar su quiebra. Y Caixa Penedés, en una operación parecida, proyecta la creación de una sociedad inmobiliaria a la que inyectará 200 millones de euros con el mismo fin: ayudar a los promotores/deudores y gestionar los inmuebles que pasen a sus manos como consecuencia de hipotecas impagadas (esta Caja, la 15 del ranking español, tiene concedido un volumen de crédito a promotores de más de 4.000 millones de euros). Finalmente, otros como el Popular o el Sabadell compran inmuebles a sus deudores. Lógicamente, no es objetivo de las entidades de crédito convertirse, de nuevo, en empresas inmobiliarias (directas ni indirectas), cuando muchas de ellas acababan de vender sus inmuebles más emblemáticos en operaciones de “sale and lease back”. Pero los bancos prefieren comprar pisos e incorporarlos a sus activos, antes que soportar más morosidad y verse obligados a provisionar por impago de créditos corporativos. Si las entidades financieras son las que soportan el riesgo, resulta más seguro y eficaz que detenten la propiedad y traten de explotarla, constituyendo instrumentos ad hoc. Es muy de presumir que lo estén haciendo también muchas Cajas de Ahorros, que no suelen dar información sobre estas operaciones. Unos y otras tratarán de sacar estos activos al mercado y venderlos cuándo y a quién puedan. Es posible que dentro de unos años logren incluso plusvalías, si los aguantan mucho tiempo, pero no parece que éste sea un negocio muy atractivo para las entidades financieras, que no se sabe hasta dónde podrán mantenerlos cumpliendo los coeficientes de todo tipo que exige el Banco de España. En cualquier caso, por el momento, han evitado para ellos un perjuicio mayor. No así las promotoras, que pueden verse obligadas a vender las “joyas de su patrimonio” a un precio bajo y con merma de garantías para otros posibles acreedores.
g) Lo ocurrido en otros países: algunos ejemplos
En otros países han tenido que salir con dinero público en ayuda de entidades quebradas como el Northern Rock Bank, que fue el primer banco nacionalizado en Gran Bretaña; después, el Reino Unido se ha convertido en el primer accionista del Royal Bank of Scotland, del Lloyds Bank y del Halifax, lo que supone que se hace cargo del 43% de las hipotecas del país; otras veces se ha promovido el rescate desde el sector privado, como ocurrió en los Estados Unidos con Bearn Stearns, banco de inversión en crisis, absorbido por J.P. Morgan con la ayuda de la Fed; o Merryl Linch que tuvo que ser adquirido por Bank of America; o Fortis, en Bélgica, rescatado por BNP Paribas, conjuntamente con los gobiernos de Bélgica, Holanda y Luxemburgo. Y así, algunos otros casos en Europa y América (Wachovia, Washington Mutual, Dexia, Bradford and Bingley y otros). A alguno como Lheeman Brothers se le dejó caer sin más. También el Gobierno norteamericano ha tenido que acudir con fondos federales a salvar las dos sociedades hipotecarias gigantes de Estados Unidos (Fannie Mae y Freddie Mac), que habían asegurado más de la mitad de las hipotecas del país, asumiendo una deuda de centenares de miles de millones de dólares, para hacer frente a las responsabilidades (más de dos billones –españoles- de dólares; trillones anglosajones) de estas dos entidades que al final han tenido que ser nacionalizadas, porque de no hacerlo así se podría poner en peligro el sistema financiero ; ha tenido también que venir en apoyo, con préstamos públicos masivos (85.000 millones de dólares) a la sociedad aseguradora gigante AIG, cuya quiebra podía poner en peligro a otras entidades. Finalmente, cansados ya de tapar agujeros, Estados Unidos ha tenido que ir a la raíz (si es que pueden encontrarla) y el Tesoro americano y la Reserva Federal han instrumentado una operación de rescate general de las entidades afectadas mediante la compra de todos sus activos “dañados”, evitando su posible bancarrota al tiempo que llevan a cabo una intervención masiva en el capital de los seis bancos más grandes del país, comprando acciones preferentes (sin derecho a voto) de Bank of America, Citigroup, Morgan Chase, Wells Fargo, Godlman Sachs, Morgan Stanley y algún otro. Aunque todavía no se saben muchos detalles de ambas operaciones, se dan cifras de 700.000 millones a 1 billón de dólares para la compra de activos tóxicos y 250.000 millones de dólares para la adquisición de acciones, unas cifras colosales aunque inferiores –ha dicho Paulson, Secretario del Tesoro- a las que tendría que pagar el país de no hacerlo.
h) El colapso financiero de las entidades locales
Como efecto colateral, las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos, especialmente estos últimos, cuyos ingresos estuvieron estos años esencialmente vinculados a la construcción y las viviendas (ventas de suelo cedido al Ayuntamiento por los promotores y cuantiosas tasas por licencias) pueden quedarse sin la financiación necesaria para el pago de proveedores y contratistas. Se calcula que ya en 2008 las arcas regionales y locales dejarán de ingresar más de 16.000 millones de euros por el parón inmobiliario . El Presidente de la Federación Española de Municipios (Alcalde de Getafe) ha solicitado mayor participación y mayor capacidad impositiva sobre el IBI, el impuesto de plusvalía municipal y el IAE.
i) Del “efecto riqueza” al “efecto pobreza”: la caída del consumo
¿Cuánto va a durar esta situación?. Todos los analistas coinciden en que el ajuste va a ser un proceso largo, de varios años. Las viviendas pueden perder –dicen- hasta un 30% de su valor anterior, aunque esto no está nada claro y nunca será homogéneo . La vivienda recibe valoraciones muy dispares, según mil circunstancias, pudiendo darse el caso, ciertamente, de que las casas no cubran el valor de la hipoteca, en cuyo caso el comprador mete las llaves en el buzón del correo y se marcha. Otros inmuebles en cambio mantendrán su valor por su ubicación especial, carácter único u otras circunstancias. La Asociación de Promotores (APCE) ha hecho saber que es impensable que el precio pueda bajar más de un 20%; estiman que entre el 15 y el 20% sí pueden verse rebajas en algunos casos, pero mientras no se produzcan operaciones es difícil saber cuál será la caída de los precios. De momento, los precios residenciales aguantan.
Finalmente, como resultante de todo lo anterior se produce en la sociedad el fenómeno inverso: el “efecto riqueza” se convierte en un “efecto pobreza” (empobrecimiento patrimonial, inmobiliario y mobiliario de muchos propietarios) que afecta a otros sectores del consumo, especialmente al automóvil, cuyas ventas han descendido casi un 25% como media anual (en Agosto pasado, las matriculaciones de coches cayeron un 41,3%) y, claro es, también afecta grandemente a los principales sectores dependientes de la construcción (electrodomésticos, muebles, cemento, instalaciones, maquinaria) que están pasando por grandes dificultades. El comercio y todas las ventas al por menor bajan significativamente; numerosos comercios han cerrado o cerrarán; en sectores como el calzado y el textil, se registran caídas en las ventas, de más del 50%; y nunca se han visto en los últimos años las ofertas y rebajas que se han producido el pasado verano.
5. ¿Hay remedios?. ¿Cuáles son?
Obviamente, yo no soy capaz de descubrir aquí los “remedios” curativos de una situación como la descrita, calificada por el Ministro de Economía español como la más compleja que ha conocido en su vida (y lleva treinta años en estos temas) por la multitud de factores que inciden sobre ella. Ante todo hay que distinguir dos dimensiones de la misma, que están entrecruzadas pero que son diferentes y requieren tratamientos diferentes. Una es la crisis financiera global, que naturalmente nos afecta –y nos afectará más si dura mucho- porque los mercados financieros son hoy globales. Otra es la crisis inmobiliaria, que aunque es común a muchos países, es diferente en cada uno y hay que hacer frente a la misma desde los supuestos de hecho de cada país, con medidas específicamente dirigidas al sector inmobiliario. Es claro que para arreglar la segunda, que es la única de la que aquí nos vamos a ocupar, hay que arreglar antes la primera, es decir, hay que mantener en pie el sistema crediticio y bancario sin el cual ni el mercado inmobiliario ni ningún otro funciona. Pero es éste un tema que desborda con mucho mis capacidades y al que sólo marginalmente nos referiremos.
Hemos visto como Europa ha reaccionando tarde y mal a la crisis financiera mundial. Lo ha hecho a medias, cuando ya el daño era considerable. Y es que Europa, para estas cosas (las finanzas, la energía y otros), no existe, como se comprobó en esa especie de “cumbre de los cuatro” (Alemania, Francia, Gran Bretaña e Italia) convocada por Sarkozy a principios de octubre, de la que no salió nada en claro, salvo que cada país apoye como pueda a los bancos con problemas (cada uno a los suyos). Después y en medio de contradicciones continuas de unos y otros, todos han decidido adoptar el modelo británico de salvamento de bancos, garantía de préstamos y seguridad de los depósitos, con lo que se han armonizado un poco las conductas (y la competencia leal). Pero nadie sabe muy bien todavía adónde va, ni cómo acabará esto. Nuestro Ministro de Economía no es el único que ha tirado la esponja ante la parálisis del mercado inmobiliario. En Gran Bretaña el gobernador del Tesoro encargó hace unos meses a un grupo de trabajo liderado por Sir James Crosby un informe sobre las medidas a tomar para reactivar el mercado hipotecario británico. Pues bien, después de entrevistarse con bancos y promotoras la principal conclusión del informe Crosby es que “no hay conclusión”. No se sabe qué hacer ni qué recomendar. Otro informe de expertos concluía recientemente diciendo: “La única solución que se prevé en el entorno es dar tiempo al tiempo”. Pues qué bien.
Algunos diseñan soluciones peregrinas: por ejemplo, un Decreto de la Junta de Castilla-La Mancha obligará a ésta a comprar viviendas que los promotores no logren vender en el plazo de un año, en una nueva tipología de construcción que llaman de “Iniciativa Público-Privada”. ¿Cómo las pagará y qué hará luego con ellas?. No se sabe. La Generalitat de Cataluña ha anunciado también que comprará a precio de coste pisos que no encuentren comprador y los sacará después al mercado como VPO a través del Instituto Catalán del Suelo (se supone que en alquiler o en venta, a precios protegidos). Al parecer, confía en tener una mejor capacidad comercializadora que los promotores, las cajas o los bancos.
Solución también peregrina, es, en mi opinión, la anunciada en este tema por Sarkozy en Francia, consistente en que el Estado gastará 5.000 millones de euros en comprar 30.000 viviendas para salvar la construcción y evitar el paro de 100.000 trabajadores; lo hará a través de la filial inmobiliaria de la Caja de Depósitos y Consignaciones, establecimiento público dedicado a la gestión de fondos estatales. Tampoco se sabe qué hará luego con tan inmenso patrimonio inmobiliario, cuya gestión requerirá miles de funcionarios; ni cómo recuperará tales fondos cuando los necesite para otros fines. El Reino Unido, por su parte, después de nacionalizar total o parcialmente el Northern Rock, el Royal Bank of Scotland, el Halifax y Bradford and Bingley, se ha convertido en el titular de más del 40% de las hipotecas del país. Así, cualquiera.
Ante semejante cuadro sería una osadía por mi parte –repito- ofrecer “soluciones”. Centrándonos sólo en el tema inmobiliario, lo que sí puedo es contar lo que se está haciendo y dar, modestamente, alguna idea sobre cómo romper la parálisis en la que nos encontramos. Antes, debo recoger aquí las que he leído en dos Informes recientes, uno del servicio de estudios del BBVA (“Situación Inmobiliaria”, julio de 2008) y otro de Planner-Asprima 2008 (“El sector inmobiliario español: claves para un nuevo equilibrio”), así como en otros foros ocasionales.
En los dos informes se lleva a cabo un pormenorizado análisis de la situación y sus causas (los economistas suelen explicar muy bien lo que ha pasado, con innumerables datos y curvas), pero de soluciones o “claves” para salir de esta situación hay en ellos más bien poco. El ajuste de los precios y de la actividad es algo evidente, pero ese no es un remedio (es más bien la enfermedad, a la que hay que hacer frente); la promoción de la VPO, con ayuda del ICO, y la reserva de suelo con este fin que los Ayuntamientos deberán cumplimentar, podrá sin duda paliar algo la parálisis de la construcción, pero la VPO no supone hoy más que un 10% del total y en todo caso esto no va a arreglar el empantanamiento de oferta que padecemos. La política de nueva VPO va a ayudar más a los constructores que a los demandantes de vivienda. Finalmente, la inversión en infraestructura, que se propone como política anticíclica compensatoria, tendrá un impacto muy moderado por las muy diferentes características que la construcción de carreteras, vías férreas, puertos o aeropuertos, ofrece respecto de la construcción de vivienda. Está por ver, además, si esos planes de actualización del famoso PEIT (Plan Estratégico de Infraestructuras y Transportes) se lleva efectivamente a cabo, pues en lo que va de año (2008) la contratación de obra civil se ha visto, no ampliada, sino reducida, según testimonio de las empresas . Éstas son, si yo las he entendido bien, las conclusiones del BBVA. No muy convincentes, como se ve.
En cuanto al Estudio Planner-Asprima, en su 6ª edición correspondiente a 2008, tras un excelente análisis del mercado inmobiliario en el 2007 y la crisis financiera y constructiva actual, presenta unas conclusiones un tanto decepcionantes. Ofrecer como solución en estos momentos la “racionalización de la estructura empresarial” (léase: concentración empresarial) o la “diversificación sectorial y geográfica”, son buenos consejos a medio y/o largo plazo, pero no se ve qué impacto puedan tener para resolver la crítica situación en que se encuentra el sector. Otro tanto hay que decir de las cien veces reiterada reforma de la legislación de arrendamientos urbanos, la reforma del régimen del suelo (¿cuántas llevamos ya?), de la financiación local o de la ley de enjuiciamiento civil. Todo esto está muy bien, pero sus efectos tomarán años para que se vean. Por otro lado, afirmar, como hace Asprima, que la severísima corrección bursátil no es indicativo de la salud agregada del sector” y que la “capitalización actual se halla por debajo de la valoración neta de sus activos”, puede ser una apreciación estimulante (aunque ¿sabe alguien hoy cuál es el valor de los activos?), pero es un pobre consuelo. Finalmente, afirmar que hay que “alumbrar nuevos productos y servicios”, nuevas funciones de la vivienda, orientadas a las necesidades de los jóvenes y la dependencia de los mayores, y que hay que “ajustar a la baja los costes de transacción que lleva la transmisión de viviendas”, está muy bien, pero no remedia la crítica situación por la que atraviesan hoy las empresas.
En general, los economistas y expertos en financiación inmobiliaria, diagnostican bien la enfermedad –como siempre- pero no dan soluciones. Los ortodoxos opinan que la crisis no debe combatirse con una política que impulse “artificialmente” –dicen- la compra de viviendas, sino que el sector debe “deshincharse” bajando drásticamente los precios hasta absorber el exceso de oferta en varios años. ¿Y mientras tanto qué hacemos?. Desde luego es ésta una medicina difícil de tragar por los afectados (promotores, constructores y compradores de viviendas en el pasado, con grandes préstamos hipotecarios a sus espaldas). Otros expertos más pragmáticos –y desde luego los empresarios del sector- piden que el Estado “haga un paréntesis en la economía de mercado” y les salve; abogan por la intervención del Gobierno a través de un conjunto de medidas que saquen al sector de la parálisis en que se encuentra. Se ha propuesto de todo: desde ocupar las viviendas vacías, castigando al que no las saque al mercado de alquiler (así, CECU) hasta ir a expropiaciones masivas de suelo y viviendas no ocupadas porque “el derecho a una vivienda está por encima de los intereses de los propietarios” (así, la FEMP, bajo la égida del Sr. Alcalde de Getafe), pasando por la compra por el ICO de todos los préstamos hipotecarios dañados, que también se ha propuesto (pero ¿quién paga eso, el contribuyente?). Éstas son algunas de las propuestas y conclusiones formuladas hasta ahora, no muy coherentes ni convincentes, como se ve.
Dicho esto, tratemos de precisar el punto neurálgico de la crisis actual. A mi parecer, la crisis esencialmente consiste en una paralización del mercado por falta de demanda y de capacidad de pago de aquéllos que podrían ejercerla. La crisis inmobiliaria no se cerrará hasta que no se absorba el millón aproximado de viviendas que son hoy el stock excedentario. Hay, para ello, que poner en marcha de nuevo las ventas, única forma de reiniciar la promoción/construcción; y, con este fin, hay que actuar sobre la demanda (no sobre la oferta) y sobre la financiación que la haga posible; es decir, sobre el crédito.
Tradicionalmente en España, que ha sido siempre un país con políticas de protección pública a la vivienda, solía plantearse una alternativa entre dos modelos de ayuda: ¿“crédito a la piedra” o crédito a la persona?. Ambos tenían el objetivo final de promover la construcción y adjudicación de viviendas, como elemento fundamental de una política social que se practica en el franquismo con profusión (no es hoy nada nuevo) . Pero detrás del primer modelo estaba también un objetivo prioritario: la creación de empleo (directo e indirecto) que se concreta en construcción de vivienda nueva, política básicamente seguida en España desde la Ley Salmón (1935). El segundo modelo, por el contrario, mira sobre todo a una política social directa de acceso a la vivienda, o lo que es igual de apoyo a la demanda, que naturalmente dará lugar indirectamente a la construcción de nuevas viviendas si las existentes –usadas o nuevas- no cubren las necesidades. Entiende este segundo modelo que el mercado de vivienda –oferta y demanda- funcionará si hay capacidad de compra y la promoción y construcción de nuevas unidades no se estrangula por algún motivo espúreo (básicamente falta de suelo edificable, por una defectuosa planificación). El “crédito a la persona” contempla tanto la vivienda nueva como la usada.
En los años 60 y 70, tiempo de grandes migraciones españolas del campo a la ciudad, la política de vivienda se basó esencialmente en la promoción de suelo público y el “crédito a la piedra”, cuyos primeros destinatarios fueron lógicamente los promotores. Hoy la financiación –a mi parecer- debe tender, cada vez más, a ayudar al adquirente u ocupante por cualquier título (propiedad o alquiler) de la vivienda, nueva o usada.
Seguramente habrá que hacer las dos cosas o quizás las tres: promoción de suelo edificable a precio razonable, subvención (o ayuda) a la vivienda de protección oficial y apoyo financiero al adquirente de vivienda libre o concertada mediante créditos blandos, apoyados en conciertos del ICO con Bancos y Cajas de Ahorros. La clave de la cuestión reside en hacer posibles las transacciones, hoy casi paralizadas, de modo que el mercado vuelva a funcionar. El modelo de gran empresa promotora, que actúa a base de préstamos de la banca comercial no parece que pueda continuar, al menos en algunos años. Por tanto, las Administraciones Públicas tendrán que asumir algún papel, para volver a poner en marcha el proceso de construcción y venta de viviendas. Pero el Estado no debe convertirse en operador (ni en compras de suelo, que siempre serán insuficientes, ni en empresario inmobiliario, ni en constructor). Debe hacer que todas las partes implicadas en el negocio inmobiliario vuelvan a desempeñar su papel: las Comunidades Autónomas (y en su caso el Estado) reduciendo impuestos a las transacciones (o eliminándolas, por ejemplo, en los llamados “pases de vivienda”: cesiones de derechos de compra no culminadas); los Ayuntamientos, generando mediante una planificación abierta suficiente suelo urbanizable/edificable; los promotores, renunciando a una parte del valor comercial del suelo ya comprado, que no podrán repercutir en su integridad (con los márgenes a que están acostumbrados) sobre unas viviendas a precio concertado, previamente pactado con los adquirentes; y éstos, asumiendo el coste financiero razonable que las entidades de crédito les ofrezcan, con ayuda parcial del Estado en 1 ó 2 puntos de interés a través del ICO. La clave de todo ello seguirá siendo la existencia de crédito a un precio (tipo de interés) y plazo razonables. Aquí el Ministerio de Economía y el Banco de España tienen mucho que decir. El dinero público no tiene que erigirse en protagonista directo del negocio (comprador, vendedor o financiador directo de operaciones) pero sí puede y debe promover políticas de apoyo y fomento de éstas, utilizando ayudas de efecto inducido (subsidiación de 1 ó 2 puntos de interés) con las que se puede hacer cundir al dinero público; con dotaciones prudentes de créditos se pueden conseguir efectos importantes.
Todos tendrán que bajar los precios (y los beneficios) respecto de lo que hasta ahora estaban acostumbrados. Las empresas tendrán que vender activos a menor precio, porque es absurdo mantener los stocks con financiación artificial; aguantar una vivienda después de terminada es muy mal negocio, pues genera gastos de financiación y mantenimiento. Y si las viviendas no se venden durante unos meses, habrá que llevarlas al mercado de alquiler, con o sin opción de compra, obteniendo para ello créditos puente con los que puedan renegociar la deuda inicialmente contraída para su construcción. Aquí tiene también un papel el crédito público, otorgado al promotor hasta que logre la venta de las viviendas; con él podrá amortizar (o reducir) el inicialmente obtenido de la banca, convirtiendo en deuda a largo plazo la que tenía con ésta a corto plazo. También es posible que tenga que subsidiarse al arrendatario en el caso de que la vivienda se ponga en alquiler, pues lo ideal sería que éste cubra, al menos, el pago de los intereses del préstamo que tenga que pagar el propietario, aplazando la devolución del principal para cuando la vivienda se pueda vender.
En cuanto a la nueva construcción, habrá quizás que pasar de un mercado libre total a un mercado regulado (o dirigido), al menos en una parte del mismo), en el que se lleguen a acuerdos a medio y largo plazo (cinco a diez años); acuerdos que contengan los precios, al tiempo que dan seguridad y beneficios razonables a los operadores (Administraciones locales, propietarias de suelo, constructores, adquirentes de vivienda y entidades financieras). Siempre será esto mejor que la parálisis actual, con unos Municipios arruinados, unos promotores en situación concursal, unos constructores inactivos, bancos y cajas sin negocio y ciudadanos sin vivienda (ni en propiedad ni en alquiler).
6. Las políticas iniciadas hasta el momento por el Estado y las Comunidades Autónomas. Una valoración
Las políticas gubernamentales hasta ahora diseñadas presentan la misma incertidumbre y falta de definición que se aprecia en las propuestas teóricas de los “expertos”. En un primer momento (julio de 2008) se adoptaron medidas un tanto simplonas; por ejemplo, compra de suelo por el Ministerio de la Vivienda por 300 millones de euros para vivienda protegida, que no soluciona ningún problema ; es como los 400 euros que se le concedió a cada contribuyente, con un coste total de 6.000 millones, que no ha tenido impacto alguno conocido. El Gobierno ha ofrecido después un plan de medidas más pensadas, orientadas en tres líneas de actuación:
1) un nuevo impulso a la VPO, con las ayudas tradicionales, elevando los módulos de acceso a las mismas para que alcance a más beneficiarios y posibilitando, además, la VPO en alquiler con opción de compra, lo que permitiría, por un lado, vender más viviendas recalificadas como VPO y, por otro, acceder a ellas sin grandes desembolsos de entrada . Esta medida afecta obviamente a la nueva construcción y para ella se han previsto en el Plan de Vivienda 2009-2012 más de 10.000 millones de euros. También se piensa en una línea de avales del ICO para facilitar que los bancos puedan vender en el mercado internacional paquetes de créditos vivos de VPO, con la garantía del Estado. Con el dinero obtenido con los bonos se financiaría nueva VPO. La cuestión aquí es determinar a quién se otorgarán los créditos por los bancos avalados: ¿a los promotores o a los compradores?. Hay quien piensa que los avales para hacer más VPO no tienen sentido, que lo que hay que incentivar es la demanda, no la construcción. Reactivar significa dar créditos a los compradores con garantías. ¿Cómo?. Concediendo créditos con un tipo de interés subvencionado durante un tiempo por el banco, la promotora y la Administración (G. Bernardo).
La VPO ha sido siempre en España la política tradicional de promoción y acceso a la vivienda, pero los resultados han sido con frecuencia un tanto decepcionantes. Y es que la clave de toda política de vivienda no está en su construcción, sino –repito- en la financiación de su adquisición. En plena crisis inmobiliaria (septiembre de 2008) el Ministerio de la Vivienda publica el dato de que entre abril y junio de este año se vendieron 72.700 viviendas de VPO menos que hace un año y 95.000 menos que hace dos (y ello aún con precios bajos). Por tanto, aún cuando la FEMP ha declarado que existe en España suelo disponible para 225 viviendas de VPO y los planes de construcción son muy ambiciosos, no sólo para su venta, sino también para su oferta en alquiler (cuatro de cada diez), es muy probable que la promesa de construcción y venta de 150.000, que el Gobierno ofreció a comienzos de año, no se vea cumplida en absoluto; el Instituto de Práctica Empresarial (IPE) estima que se iniciarán sólo en torno a las 40.000 (un 50% menos que el año pasado, en que se iniciaron 83.793) es decir, 110.000 menos que las prometidas por el Gobierno. Las ayudas previstas para el 2009 –un total de 1.606 millones- no parece que puedan cambiar la tendencia. De modo que esta primera vía de hacer frente a la crisis puede no dar de sí todo lo que se espera, aunque se han puesto en ellas las máximas esperanzas.
2) Para el stock de viviendas ya construidas o en fase de pronta terminación (que los promotores tienen sin vender), el Gobierno ofrece la apertura de una línea de crédito oficial (a través del ICO) destinado a refinanciar los préstamos de los promotores de próximo vencimiento, de modo que éstos sean sustituidos por una financiación pública a más largo plazo. A cambio, los promotores, en lugar de vender, se comprometen a alquilar (o vender en leasing) pagando las amortizaciones del nuevo crédito, a tipos de interés primados, con las rentas del arrendamiento; las inmobiliarias han recibido esta medida con alborozo y se espera que pueda beneficiar a unas 30.000 viviendas . La idea no es mala. El problema es determinar qué importe va a alcanzar la política de subsidios de intereses, de las hipotecas o de los nuevos créditos al promotor (la cifra presupuestada no es muy alta: 657 millones de euros); hay que precisar, asimismo, el tiempo por el que deberá alquilarse la vivienda, el nivel de renta exigible al alquiler (¿bastará para pagar el crédito, al menos los intereses?) y el precio final de la vivienda que habrá de pagar el arrendatario, si alquiló con opción a compra y quiere ejercitar ésta.
Esta política de sustitución de préstamos de los promotores, cambiando la venta por el alquiler, quiere ir acompañada de una política de apoyo al acceso de jóvenes a la vivienda bajo este régimen, con ayudas al pago de la renta (210 euros mensuales) y préstamos de 600 euros para el pago de la fianza, así como deducciones fiscales para los propietarios. A este fin, en el presupuesto de 2009 se han previsto 1.606 millones de euros, con los que el Gobierno espera beneficiar a unas 700.000 familias. Es un ambicioso programa, pero no está clara la instrumentación jurídica, administrativa y fiscal de estos mecanismos. La experiencia de este año no es muy alentadora: de los 360.00 subvenciones previstas para este año solamente se han realizado 44.000 en los nueve primeros meses del año (un 12% del total). La coordinación Estado-Comunidades Autónomas es un problema, al parecer.
3) La tercera línea de actuación es la introducción en nuestro sistema de “Sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario” (Socimi) con grandes ventajas fiscales para los inversores (estarán exentas del impuesto de sociedades, tanto por las plusvalías obtenidas de los inmuebles como por las rentas obtenidas de su explotación, y estarán obligadas a repartir entre los accionistas, por ley, el 90% de los beneficios obtenidos). Las SOCIMI son la versión española de las llamadas REIT (Real State Investment Trust) anglosajonas, entidades a medio camino entre los fondos inmobiliarios y la tenencia directa de acciones de empresas inmobiliarias, con un excepcional tratamiento fiscal. Están implantadas en muchos países europeos y constituye una vía abierta al pequeño inversor para acceder a operaciones inmobiliarias grandes y diversificadas a través de una sola entidad capaz de gestionar, en el mercado de venta o de alquiler, grandes conjuntos de inmuebles. El Gobierno (Ministerios de Economía y Vivienda) entienden que esto puede ser atractivo para el inversor, con ello se ampliará la demanda y las promotoras inmobiliarias podrán dar salida a su stock de viviendas, o de centros comerciales y oficinas. Hay, no obstante, muchos aspectos a precisar, además de los fiscales. Por ejemplo, porcentaje de participación máxima que se autoriza a los accionistas, de modo que éstos encuentren seguridad en su incorporación (se habla del 10 al 15%); cartera y tipología de inmuebles que se requiere: se dice que el Ministerio obligará a tener, al menos, un 75% de viviendas, que es la razón de los beneficios fiscales, pero también pueden ser titulares de oficinas, locales comerciales, hoteles en alquiler y otros tipos de inmuebles que integren el resto de su patrimonio; régimen fiscal garantizado y beneficio mínimo distribuido; régimen de cotización y liquidez de sus títulos; vinculación de una parte de su patrimonio al alquiler; y otros aspectos. Está todavía por ver que los ahorradores, en este momento, tal como está el mercado, con descensos anunciados del valor de los inmuebles, se vayan a animar a poner su dinero en estas sociedades. Demasiadas cosas en el aire.
Junto a estas medidas promovidas por el Estado, algunas Comunidades Autónomas han iniciado lo que llaman “políticas de vivienda libre a precio concertado”, plasmadas en una especie de Acuerdo firmado por todos los protagonistas del mercado (Ayuntamientos, promotores, bancos y cajas, notarios y registradores, asociación hipotecaria española y demás implicados) según el cual todos van a ser buenos y generosos, cediendo parte de sus retribuciones para ofrecer vivienda a precios asequibles; éstos se ajustarán a unos módulos fijados de antemano por la Administración, según zonas. La Administración no aporta ni un euro; se limita a reunir a los interesados –todos han dado buenas palabras- e impulsar el acuerdo de “organizar conjuntamente el mercado”, operación por operación, en las que cada uno entrará –o no- según le convenga. Está por ver lo que esto puede dar de sí sin ayuda financiera ni garantía alguna de los poderes públicos. Demasiado bonito para ser cierto, en un mundo de intereses antagónicos que será difícil ajustar.
Sin duda, todas estas medidas ayudarán a recomponer la situación de muchas empresas y paliarán el desastre en el que nos encontramos, pero no hay que olvidar donde está la clave del problema: ésta radica en la financiación, no sólo del promotor sino más bien del consumidor que es quien ha de comprar. Hoy el primer problema no es la nueva construcción, sino vender lo ya producido, sin tener que esperar cuatro o cinco años. Mientras no se absorban los excedentes existentes –nadie sabe exactamente cuántos son, se dan cifras entre las 200.000 y el millón de viviendas- la promoción de “nueva” construcción no parece muy prudente.
Éstas son sólo algunas ideas en esbozo que dejo sobre la mesa, porque el tiempo se ha acabado, para sus comentarios y el debate consiguiente.
Madrid-Tenerife, septiembre de 2008
Gaspar Ariño Ortiz
Socio-Director
Ariño y Asociados, Abogados

Comentarios

Bruno de Renty 20 julio 2012 - 09:53

Buenos dias,
He leido con mucha atencion su analisis y me parece perfecta. Yo pienso exactamente lo mismo. Aunque sea esta analisis escrita hace 4 años, esta todavia de actualidad y diré, mas hoy que ayer.
Al momento, estoy intentando de comprar un hotel en españa y me pregunto si no seria mas util de hacer una SCI (Sociedad Civil Inmobiliaria) antes de comprar. La SCI comprara el bien inmobiliario. Normalmente las aventajas que dan una SCI son numerosos y pretegen mas la persona fisica. Por favor, digame lo que Ud piensa lo mas rapidamente posible.
Muchas gracias,
Bruno de Renty

Francisco Robredo 30 agosto 2012 - 11:50

Buenos días,

Un análisis muy completo y acertado de la situación inmobiliaria en España. Las resumo en estos puntos http://www.franciscorobredo.com/2012/08/causas-de-la-crisis-inmobiliaria-en.html

Un saludo,
F. Robredo.

Yvonne 18 octubre 2012 - 02:37

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